부동산 세금 완벽정리(취득세, 종합부동산세, 양도소득세)

부동산은 취득단계, 보유단계, 처분단계에 따라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 세금으로 부과 됩니다. 따라서 각 단계별로 세금이 어떻게 부과되는지 알아보고, 취득, 보유, 처분 단계별로 절세할 수 있는 방안도 설명합니다.  

 

1. 취득 단계 - 취득세

■ 주택을 매입하거나 상속, 증여, 교환 등 취득에 관련되어 있다면 취득세를 부담해야 합니다.
■ 취득세는 잔금일로부터 60일 이내에 신고하며, 신고 시에는 취득세 신고서, 매매계약서, 부동산거래계약, 신고필증, 분양 시 분양계약서 사본, 분양대금납부확인서 등의 서류를 제출해야 합니다.취득세와 함께 지방교육세와 농어촌특별세를 부가세로 납부하게 됩니다.

■ 취득세율은 '주택 수'와 '주택 소재지'에 따라 결정이 됩니다.

■ 취득세율의 종류
1) 기본세율 : 취득가엑에 따라 1~3% 적용됩니다.
2) 중과세율 : 주택 수와 주택 소재지에 따라 세금이 중과 됩니다.
예를들어 조정대상 지역은 2주택 부터 세금이 중과되고, 비조정 대상 지역은 3주택 부터 중과됩니다.

2023년 부동산 취득세율

주택수	조정대상 지역	비조정대상 지역
1주택(지역 구분 없음)	6억 이하	1%
	6억 초과 9억 이하	1.01 ~ 2.99%
	9억 초과	3%
2주택	8%	1 ~ 3%(1주택과 동일)
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
* 법인은 주택수, 지역 구분없이 일괄 12%

 

주택 수, 부동산 소재지에 따른 취득세율

구 분	1주택	2주택	3주택	4주택 이상, 법인
조정대상 지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정대상 지역	1~3%	1~3%	8%	12%

※ 행안부에서 2주택자 취득세 중과폐지, 3주택자 이상 중과세율 50% 인하는 법안 통과가 되지않은 상태 임
※ 24년 2월기준 조정대상 지역 : 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구

 

2. 보유 단계 - 재산세, 종합부동산세

■  집을 갖고 있을 때 내야하는 세금을 '보유세’라고 합니다.
■  보유세의 종류로는 재산세, 종합부동산세가 있습니다.
■  재산세는 그냥 물건별 과세이고, 종합부동산세의 기준은 인별 과세 합산이기 때문에, 공제금액을 넘는 가치를 가진 주택, 토지에 대해서 과세합니다.
■  매년 6월 1일을 기준으로 납부세액이 결정되고, 납부기간은 매년 12월 1일~15일 까지입니다.

1) 재산세

재산세는 주택별로 계산되며, 세율이 높지 않기 때문에 부담은 되지 않습니다.

재산세 과세기준

구분	과세표준	세율	누진공제
주택	6천만원 이하	0.1 %	0원
	6천만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	0.15%	3만원
	1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	18만원
	3억원 초과	0.4%	63만원

 

2) 종합부동산세

2023년전까지는 중과세율이 높아서 주택보유자에게 많은 부담이 되었으나, 2023년 종합부동산세 개정후 과거 금액에 비해 70 ~ 80% 완화가 되었습니다. 

■ 종합부동산세 완화의 이유

① 주택공시 가격의 하락 : 주택공시가격이 20~30% 떨어져 종합부동산세가 낮아 졌습니다.

2023년 주택분 종합부동산세 세율조정

출처 : 국가법령정보센터

② 주택분 종합부동산세 기본공제금액이 6억에서 9억원으로 상향조정됨에 따라 종합부동산세가  낮아졌습니다.

2023년 주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향

출처 : 국가법령정보센터

③ 종합부동산세 세율 하향 조정으로 세부담이 줄어 들었고, 3주택 이상 소유자라 하더라도 과세표준 12억 이하(주택공시가격 기준  29억이하)까지는 종합부동산세 기본세율이 적용됩니다.

종합부동산세 세율 개정안

출처 : 국가법령정보센터

④ 세부담 상한 제도 조정으로 기존 3주택 이상 세부담(300%)이 개정안을 통해 150%로 하향 되었습니다.

※ 세부담 상한 : 공시가 급상승에 따른 과도한 세부담을 막아주기 위한 제도

주택분 종부세 세부담 상한 개정안

출처 : 국가법령정보센터

 

 

3. 처분 단계 - 양도소득세

■ 주택을 팔 때 발생하는 세금을 '양도소득세’라고 합니다.
※ 주택 보유를 2년이상 하고, 주택거래 금액이 12억원 이하는 양도소득세가 없음

■ 양도소득세 계산
1) 양도차익 = 양도가액(팔때 받은 금액) - 취득가액(살때 지불한 금액) - 기타 필요경비
※ 기타 필요경비 :  취득세, 법무사 비용, 부동산 중개 비용

2) 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
※ 장기보유특별공제액 = 양도차익 x 보유, 거주 기간별 공제율(보유 + 거주기간 공제율을 합쳐 최대 80% 공제가능)

3) 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제
4) 양도소득세 산출세액 = 양도소득과세표준 x 양도소득세율 - 누진공제액

■ 양도소득세 기본세율

과 세 표 준	세율	누진공제액
1400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	35%	1,544만원
1억 5천만만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

■ 장기공제 특별 공제율(1세대 1주택 경우)

보유 기간	공제율	거주 기간	공제율	공제 합계
3년 이상	12%	3년 이상	12%	24%
4년 이상	16%	4년 이상	16%	32%
5년 이상	20%	5년 이상	20%	40%
6년 이상	24%	6년 이상	24%	48%
7년 이상	28%	7년 이상	28%	56%
8년 이상	32%	8년 이상	32%	64%
9년 이상	36%	9년 이상	36%	72%
10년 이상	40%	10년 이상	40%	80%

■ 양도세 완화의 이유
1) 많은 조정대상지역이 비조정대상 지역으로 전환됨에 따라 비조정지역 다주택자가  주택을 2년이상 보유시 양도소득세 기본세율이 적용 됩니다.
※ 24년 2월기준 조정대상 지역 : 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구

2)  주택 수가 많거나 조정대상지역에 위치하고 있더라도 양도소득세가 중과되지 않습니다. 이는 '다주택자 양도소득세 중과 한시 배제'가 '25년 5월 9일까지 적용 중에 있기 때문입니다. 따라서 조정대상지역 다주택자가 2년이상 주택을 보유하면 기본세율을 적용받을 수 있고, 만약 3년이상 보유하면 장기보유특별공제 까지 받을 수 있습니다.

※ '다주택자 양도소득세 중과 한시 배제' : 보유기간 2년 이상인 주택을 '22.5.10일부터 '25.5.9일까지 매갹하면,  모든 주택에 대해 양도세 중과 한시 배제(주택 수가 많거나 조정대상지역에 위치하고 있더라도 중과에 해당하지 않음. 만약 3년이상 보유하면 장특세 공제도 가능)

 

※  부동산 절세방안

1)  취득단계 절세 방안

① 조정대상 지역은 2주택 이상부터 취득세가 중과되기 때문에  비조정 대상지역의 주택 취득을 권장합니다.

구 분	조정대상 지역	비조정 대상 지역
2주택	8%	기존(1~3%)
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인	12%	12%

 

② 취득일과 세대 구성에 주의 : 취득세는 취득일과  세대 구성을 가지고 세금을 부과하기 때문에 자녀가 주택을 취득시는 반드시 주소 분리를 한다음에 주택을 취득 하십시오

2) 보유단계 절세방안 

- 3주택 이상 소유자라 하더라도 과세표준 12억 이하(주택공시가격 기준  29억이하)까지는 종합부동산세 기본세율이 적용됩니다.

3) 처분단계 절세방안

①  1주택자 양도소득세 비과세 요건
- 가구 기준으로 1주택자이면서 2년 이상 보유
- 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유 및 거주
- 비과세 요건을 갖춘 경우라도 매각 금액 12억원 넘는 초과분에는 양도세 부과
- 초과분은 보유 기간과 거준 기간에 따라 장기보유특별공제 연 4%씩 적용해 양도세 차감(최대 80%)

②  비조정 대상지역의 다주택자가 주택을 2년이상 보유하고 주택처분 시 양도소득세 기본세율 적용 됩니다.

③  조정 대상지역 다주택자는 '25년 5월 9일까지는 '다주택자 양도소득세 중과 한시 배제'를 받기 때문에 그전에 주택을 처분하시기 바랍니다.

 

출처 : 지병근 세무사