부동산 리츠(REITs) 알아보기

1. 부동산 리츠(REITs)란 ?

부동산 리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 부동산투자신탁을 의미합니다. 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자 상품 입니다 이들은 주로 수익을 창출하는 부동산(예: 아파트, 쇼핑몰, 호텔, 사무실 등)을 소유하고 운영합니다. 리츠는 주식시장에서 거래되므로 개인 투자자들은 손쉽게 부동산 투자에 참여할 수 있습니다.

 

※ 부동산 리츠의 3가지 유형
① 수익형 리츠 : 수익을 창출하고 있는 부동산을 소유하고 운영하고 수익은 주로 임대료에서 발생 합니다.
② 개발형 리츠 : 부동산을 개발하고 판매하여 수익을 창출하고 수익은 주로 부동산 판매에서 발생 합니다.
③ 혼합형 리츠 : 수익형과 개발형 REITs의 특성을 모두 가지고 있습니다.

리츠는 투자자들에게 안정적인 배당금을 제공합니다. 이로 인해 많은 투자자들이 리츠를 장기적인 투자 수단으로 활용하고 있습니다. 이렇게 보면, 리츠는 부동산 투자의 장점을 즐기면서도 주식처럼 쉽게 매매할 수 있는 유동성을 가진 투자 수단이라고 할 수 있습니다. 

2. 부동산 리츠의 장점과 단점

1) 리츠의 장점

① 접근성 : 리츠는 개인 투자자들이 큰 자본 없이도 부동산 투자에 참여할 수 있게 해줍니다. 일반적으로 부동산 투자는 큰 자본이 필요하지만, 리츠는 주식처럼 소액으로 거래가 가능하므로 투자의 진입 장벽을 낮춥니다.

② 수익성 : 리츠는 임대 수익과 부동산 가치 상승으로 인한 수익을 얻을 수 있습니다. 리츠는 부동산을 보유하고 임대하여 수익을 얻고, 부동산 가치 상승에 따른 이익도 투자자에게 돌아갑니다.

③ 유동성 : 리츠는 주식처럼 거래되므로 언제든지 매매가 가능합니다. 이는 부동산을 직접 보유하는 것에 비해 큰 장점으로, 부동산은 매매 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸리지만 리츠는 증권 거래처럼 간편하게 거래할 수 있습니다.

2) 리츠의 단점

① 시장 변동성 : 리츠는 주식시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다. 즉, 주식시장이 불안정할 경우 리츠의 가격도 불안정해질 수 있습니다.

② 금리 리스크 : 금리 상승 시 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 금리가 상승하면 부동산 투자의 수익률이 상대적으로 낮아져, 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 이는 리츠 투자에도 영향을 미칩니다.

 

3. 부동산 리츠 투자의 위험성 평가 

1) 금리 리스크 : 금리가 상승하면, 부동산 투자의 수익률이 상대적으로 낮아져서 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 이는 리츠 투자에도 영향을 미칩니다. 따라서 금리의 변동을 예측하고 이에 대비하는 것이 중요합니다
.
2) 부동산 시장의 상황 : 리츠는 부동산에 직접 투자하는 것과 유사하므로, 부동산 시장의 상황이 리츠의 가치에 큰 영향을 미칩니다. 부동산 시장이 호황일 때는 리츠의 수익률이 좋을 수 있지만, 부동산 시장이 악화되면 리츠의 가치도 하락할 수 있습니다.

3) 경제 상황 : 경제 상황이 좋지 않을 때, 사람들이 주택이나 상업용 부동산을 구매하거나 임대하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이는 임대 수익을 통해 수익을 얻는 리츠에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4) 관리 회사의 운영 능력 : 리츠는 관리 회사에 의해 운영되므로, 관리 회사의 운영 능력도 리츠의 수익률에 영향을 미칩니다. 관리 회사의 운영 능력이 뛰어나면 리츠의 수익률을 높일 수 있지만, 그렇지 않다면 리츠의 가치가 하락할 수 있습니다.

 

4. 부동산 리츠의 수익창출 방법

1) 임대 수익 : 리츠는 보유한 부동산을 임대하여 수익을 얻습니다. 이는 주택, 상업용 건물, 병원, 호텔 등 다양한 유형의 부동산에 적용될 수 있습니다. 이러한 부동산에서 발생하는 임대 수익은 리츠의 주요 수익원 중 하나입니다.

2) 부동산 가치 상승 : 부동산 가치의 상승도 리츠의 수익을 창출하는 또 다른 방법입니다. 부동산 시장이 호황일 때, 리츠가 보유한 부동산의 가치는 상승하게 됩니다. 이 경우, 리츠는 부동산을 팔아 이익을 실현할 수 있습니다.

 

5. 부동산 리츠의 투자 전략

리츠(REITs) 투자를 위한 전략은 개인의 투자 목표, 위험 허용도, 투자 기간 등에 따라 달라집니다. 그러나 일반적으로 다음과 같은 전략들이 고려될 수 있습니다: 

1) 다양성 확보 : 다양한 종류의 리츠(주거용, 상업용, 산업용 등)를 포트폴리오에 포함시켜 다양성을 확보하는 것이 중요합니다. 이는 특정 부동산 시장에 대한 위험을 분산시키는 데 도움이 됩니다.

2) 분석과 연구 : 리츠 투자 전에는 해당 리츠가 운영하는 부동산의 위치, 품질, 임대료, 점유율 등을 포함한 여러 요인을 철저히 분석하고 연구하는 것이 중요합니다.

3) 장기 투자 : 부동산은 일반적으로 장기적인 투자가 필요한 자산입니다. 따라서 리츠 투자도 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

4) 배당 수익 재투자 : 리츠는 수익의 대부분을 배당금으로 돌려주는 특성이 있습니다. 이 배당금을 재투자하여 복리효과를 누릴 수 있습니다.

5) 경제 및 시장 동향 파악 : 리츠 투자에는 경제 상황과 부동산 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다. 시중 금리, 인플레이션, GDP 성장률 등 매크로 경제 지표와 부동산 시장의 공급 및 수요 동향을 주시해야 합니다.

위의 투자전략들 참고하여 리츠투자의 시기를 예측해 보면 부동산 가격이  저점이고 금리가 높을때가 리츠 가치가 하락되어 있기 때문에 투자하기 좋은 기회입니다.  향후 금리가 내려가고 부동산 가격이 올라갈때 리츠의 수익률도 올라갑니다.  따라서 부동산 경기 상황, 금리 상황, 주식시장 상황의 여러측면을 분석해 보면서 리츠투자의  시기를 결정하시기 바랍니다.